Dossiê do negócio 75078 · Permuta - Lote - Porto da Lagoa

Tudo o que os sistemas da Buzz registraram sobre este cliente, este imóvel e este negócio. Horários em Brasília. Cada linha tem a fonte de onde saiu; a seção de achados lista o que está errado ou frágil. Gerado automaticamente pelo dossie_gerar.py, narrativa escrita pela IA a partir dos fatos coletados.

Fase atual: Proposta aceita (desde 06/08 11:15)Deal 75078 no BitrixLead 89092 · Gabriel CarabelliImóvel BLU / Terreno Porto da Lagoa no CRM próprioCorretor: Felipe Rosino Dos Santos · Equipe PedroAgenciador: Felipe Rosino Dos SantosFonte: Indicação · [Relatório] Site da ImobiliáriaR$ 8.448.412Gerado em 23/08/2026 às 06h40

1Resumo executivo

Os números que importam, e em uma frase o que aconteceu.

Lead → 1º registro humano

1 s

Maria Koboldt em 05/06 09:44:51

Lead → Card Rápido aberto

não abriu

nenhum evento de card neste lead

Lead → 1ª tentativa registrada

nenhuma

sem tentativa em lead_tentativas/card

Lead → 1ª visita

1 a 5 m

07/11 08:30; 8 visita(s) registrada(s)

Lead → proposta

2 a 1 m

negócio criado 03/08 17:00:29

Na fase atual há

16 d 19 h

Proposta aceita desde 06/08 11:15; sem registro humano há 16 d 18 h

Em uma frase

Gabriel Carabelli entrou como lead 89092 em 05/06/2024 09:44:50 e ficou dois anos no funil de Felipe Rosino Dos Santos, com 8 visitas registradas e feedback quase sempre "irá pensar", até que a visita ao BLU / Terreno Porto da Lagoa em 03/08 15:30 virou proposta às 17:00:14 e o negócio 75078 de R$ 8.448.412 às 17:00:29. Nos bastidores o cliente não é pessoa física: a ficha recebida em 06/08 11:49 é da CAMPOS CARABELLI INCORPORADORA SPE LTDA (CNPJ 63.636.307/0001-01), incorporadora que, pelo próprio relato do corretor em 07/05, já comprou dois lotes no JC com ele. A proposta foi aceita em 06/08 11:15:23 e o gerente Cesar Augusto Seben abriu as quatro tarefas de documentação no mesmo minuto, todas fechadas por Felipe entre 11:49:52 e 11:52:03. A partir daí o negócio congelou: nenhum registro humano desde 06/08 11:52:13, ou seja, 16 dias e 18 horas, com a ficha do vendedor nunca enviada (alerta em 11/08 09:05, última tentativa 10/08 17:47), nenhuma certidão emitida por falta de CPF/CNPJ de vendedor no card e o próprio imóvel inexistente no cadastro ("Imóvel não encontrado", 03/08 17:00:39). Está em jogo uma permuta de R$ 8,4 milhões com comprador recorrente, travada por cadastro e não por negociação.

O que funcionou

A cadeia visita, feedback e proposta rodou em 1h30: visita às 15:30 de 03/08, feedback 196 enviado às 17:00:14 e negócio 75078 criado às 17:00:29.
O roteiro prévia chegou ao corretor em 03/08 14:45:06, 45 minutos antes da visita, com o imóvel e o horário corretos.
Cesar Augusto Seben abriu as quatro tarefas de documentação em 06/08 11:15:24 e Felipe fechou todas em menos de 40 minutos (11:49:52, 11:51:39, 11:51:52 e 11:52:03).
A ficha do comprador PJ chegou pelo portal em 06/08 11:49 já com representante identificado (Guilherme Campos, sócio administrador, CPF 062.173.269-90) e contato administrativo@ckconstrutora.com.
O alerta automático de ficha travada disparou em 11/08 09:05:04 apontando que a ficha do Vendedor foi aberta 3 vezes e a última tentativa foi 10/08 17:47.
O relacionamento foi mantido por dois anos com 8 visitas registradas e feedback em todas, de 07/11/2025 (Terreno JC) até 03/08/2026 (BLU / Terreno Porto da Lagoa).

O que falhou ou ficou frágil

Negócio de R$ 8.448.412 em Proposta aceita sem nenhum registro humano há 16 dias e 18 horas, último toque em 06/08 11:52:13.
A tarefa 173134 (CADASTRAR FORMULÁRIO VENDEDOR) foi marcada como concluída em 06/08 11:51:39, mas a ficha do vendedor nunca chegou: só há 1 ficha submetida, a do comprador.
Nenhuma certidão foi emitida: o robô registrou em 06/08 14:40:18 que não há vendedor com CPF/CNPJ válido no card e que a inscrição imobiliária está vazia.
O imóvel da proposta não existe no cadastro: Nia registrou "Imóvel não encontrado" em 03/08 17:00:39 e o card não tem código, valor, área, agenciador nem comissão.
Zero tentativas registradas e zero eventos de Card Rápido no lead 89092 em dois anos, enquanto o mesmo corretor abriu 21 cards e registrou 2 tentativas em outros negócios nos últimos 30 dias (última em 17/08 16:32:42).
A origem do negócio se contradiz em três campos: fonte "Indicação", relatório de fonte "Site da Imobiliária" e campo Origem do Lead "Cadastro Meta Ads".

2O cliente

Gabriel Carabelli · telefone(s) +5548991135104 · e-mail(s) gabriel@carabelli.com.br

Cadastros no Bitrix com este telefone

Quando	Responsável	Cadastro	Fonte
nenhum

O que o cliente já disse

Pelo registro do corretor, o cliente é um grupo construtor: em 07/05 "já compraram dois lotes ano passado comigo aqui no JC e estão dentro no desenvolvimento do projeto com a BCH e BLU", e em 03/07 "falamos sobre 3 lotes possíveis no JC, estudando proposta". Em 17/06 recusou o imóvel 16955 porque "não gostaram da localização, ainda aguardando e em busca por um terreno melhor", e em 22/07, no almoço no Casa Branca, "fizeram uma proposta, porém um pouco diferente". Em 03/08, no Porto da Lagoa, o feedback foi "Gostou e fez proposta" com a observação "Proposta na mesa".

3O imóvel

BLU / Terreno Porto da Lagoa · ,

? · None m² · None quartos (None suíte) · None vagas · comissão None% · não exclusivo
Agenciador: . Cadastro no Vista . Ocupação: . Visita: . Saúde do cadastro: .
Informação de venda: (vazio)
Visitas (RAV): 2026-08-03 15:30 (Felipe, lead 89092)
Outras propostas neste imóvel: nenhuma
Tráfego: 0 sessões na ficha em 90 dias (GA4); ? visitas web no Mais Visitados. Origens: ?
Leads na ficha (CRM próprio): nenhum
Alertas de carteira: nenhum

Sessões diárias na ficha (GA4, últimos 60 dias)

Total 90 d: 0. Cinza: sessões por dia.

Sem sessões no GA4 pra esta ficha nos últimos 90 dias.

4Linha do tempo completa

Do lead de referência (05/06 09:44) até agora. Tudo o que cada sistema registrou, em ordem, com fonte. 87 eventos.

Quarta, 05/06Lead 89092 criado, fonte já divergente

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
09:44:50	Nia	Lead 89092 "Gabriel Carabelli" criado. Fonte: Indicação. Responsável: Felipe Rosino Dos Santos.	crm.lead.get
09:44:50	sistema	Lead vai pra fase Qualificação	stagehistory 869396
09:44:51	Maria	Atividade no lead: O seu imóvel em Floripa está a poucos passos de você. (CRM_EMAIL), concluída	activity 128010
09:45:09	Nia	Comentário no lead: "Olá, o lead Gabriel Carabelli entrou interessado no imóvel 12261, da fonte Site da Imobiliária. Acesse o link: https://buzz.bitrix24.com.br/crm/lead/details/89094/"	timeline 1876136
11:14:44	sistema	Lead vai pra fase Lead	stagehistory 869498

Sexta, 24/01Outro corretor manda material Be Verti

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
11:52:02	Daniel	Atividade no lead: Mandar material Be Verti (CRM_TODO), concluída	activity 201522

Quarta, 05/11Cliente reaparece em lead paralelo 126614

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
14:07:08	Nia	Comentário no lead: "Olá, o lead Gabriel Carabelli entrou interessado no imóvel , da fonte Indicação. Acesse o link: https://buzz.bitrix24.com.br/crm/lead/details/126614/"	timeline 3112482

Sexta, 07/11Duas visitas no JC, primeira proposta

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
08:30:00	Felipe	Visita ao imóvel Terreno JC (RAV 41824, horário declarado). Feedback: Irá pensar. Obs: "Gostou bastante, estamos evoluindo, acredito que em breve uma negociação. Provável que LOTES F03 E F02 Jardim Campeche."	lista 60 RAV 41824
10:00:00	Felipe	Visita ao imóvel 15741 (RAV 42074, horário declarado). Feedback: Gostou e fez proposta	lista 60 RAV 42074
11:11:10	sistema	Lead vai pra fase Visita agendada	stagehistory 1067116
11:11:10	Nia	Comentário no lead: "Segue o formulário para dar o feedback da visita realizada: Código do imóvel: Terreno JC Card do Lead: 89092 Data visita: 07/11/2025 Horário visita: 08:30 Formulário link do formulário: https://buzz.bitrix24.site/feedbackDeVisita/?IdPai=41824&idCard=89092&entidade=lead"	timeline 3118568

Segunda, 10/11Lead volta a Em contato Quente

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
14:02:05	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1067832

Terça, 11/11Feedback tardio e lead marcado Ganho

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
11:44:04	sistema	Lead vai pra fase Visita agendada	stagehistory 1068214
11:44:04	Nia	Comentário no lead: "Segue o formulário para dar o feedback da visita realizada: Código do imóvel: 15741 Card do Lead: 89092 Data visita: 07/11/2025 Horário visita: 10:00 Formulário link do formulário: https://buzz.bitrix24.site/feedbackDeVisita/?IdPai=42074&idCard=89092&entidade=lead"	timeline 3129728
11:44:42	sistema	Lead vai pra fase Proposta feita (Ganho)	stagehistory 1068216
11:45:02	sistema	Lead vai pra fase Ganho	stagehistory 1068218

Sexta, 28/11Reaquecido sem registro de contato

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
17:11:09	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1075024

Segunda, 01/12Reunião de família no LA MARE

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
09:20:26	sistema	Lead vai pra fase Visita agendada	stagehistory 1075640
09:20:26	Nia	Comentário no lead: "Segue o formulário para dar o feedback da visita realizada: Código do imóvel: LA MARE Card do Lead: 89092 Data visita: 01/12/2025 Horário visita: 14:00 Formulário link do formulário: https://buzz.bitrix24.site/feedbackDeVisita/?IdPai=43168&idCard=89092&entidade=lead"	timeline 3187050
14:00:00	Felipe	Visita ao imóvel LA MARE (RAV 43168, horário declarado). Feedback: Irá pensar. Obs: "Reunião foi bem bacana com a Família, onde participaram a mãe e irmão (que representa um tenista). Ficaram de analisar as plantas e possível investimento. Tem possibilidade em ser mais de um negócio."	lista 60 RAV 43168

Terça, 02/12Volta para Quente, nada registrado

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
10:29:11	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1076378

Quinta, 22/01Cliente esfria para morno

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
13:23:52	sistema	Lead vai pra fase Em contato (morno)	stagehistory 1091512

Quinta, 26/03Ruído: anúncio de concorrente na timeline

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
15:01:34	sistema	concorrentes.db.envios_grupo: {"concorrente": "olx", "imovel_id": "1489092457", "grupo_id": "120363408960052984-group", "mensagem": "🟧 Novo imóvel captado no concorrente\n\nImobiliária: Olx\nTítulo: Casa aconchegante no Sul da Ilha - perto da praia\nValor: R$ 2.	sweep

Segunda, 30/03Ruído: lead alheio entra por substring

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
11:05:16	sistema	leads_prioritarios.db.buzz_control_leads: {"created_at": "2026-03-30T11:05:16.642665", "nome": "Juremir Milani", "telefone": "5554991089092", "fonte": "Site da Imobiliária", "link_card": "https://buzz.bitrix24.com.br/crm/lead/details/139000/", "id_card": "139000", "origem": "buzz_c	sweep

Quarta, 22/04Lead cai para frio

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
13:20:56	sistema	Lead vai pra fase Em contato (frio)	stagehistory 1125582

Quinta, 07/05Construtores revelam duas compras anteriores

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
15:00:00	Felipe	Visita ao imóvel LOJA JC (RAV 50766, horário declarado). Feedback: Irá pensar. Obs: "Reunião produtiva com os construtores Guilherme e Gabriel. Já compraram dois lotes ano passado comigo aqui no JC e estão dentro no desenvolvimento do projeto com a BCH e BLU. Tratamos sobre uma outra oportunidade para um segundo que eles pretendem investir."	lista 60 RAV 50766
16:14:49	sistema	Lead vai pra fase Visita agendada	stagehistory 1131476
16:14:49	Nia	Comentário no lead: "Segue o formulário para dar o feedback da visita realizada: Código do imóvel: LOJA JC Card do Lead: 89092 Data visita: 07/05/2026 Horário visita: 15:00 Formulário link do formulário: https://buzz.bitrix24.site/feedbackDeVisita/?IdPai=50766&idCard=89092&entidade=lead"	timeline 3686434
16:15:07	sistema	WhatsApp visitas pra Grupo WhatsApp: "VISITA AGENDADA / / Cliente: Gabriel Carabelli None / Consultor: Felipe Rosino dos Santos / Fonte: Site da Imobiliária / Visita: 07/05/2026 às 15:00 / Imóvel: 15741 / Negócio: https://buzz.bitrix24.com.br/crm/lead/show/89092/"	whatsapp_log.jsonl
16:19:45	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1131482

Quinta, 21/05Esfria de novo para morno

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
09:41:26	sistema	Lead vai pra fase Em contato (morno)	stagehistory 1138628

Terça, 26/05Volta a quente sem registro humano

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
13:16:49	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1141862

Quarta, 17/06Reprova o 16955 por localização

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
14:00:00	Felipe	Visita ao imóvel 16955 (RAV 54278, horário declarado). Feedback: Não gostou do imóvel. Obs: "Não gostaram da localização. Ainda aguardando e em busca por um terreno melhor."	lista 60 RAV 54278
15:11:53	sistema	Lead vai pra fase Visita agendada	stagehistory 1148930
15:11:53	Nia	Comentário no lead: "Segue o formulário para dar o feedback da visita realizada: Código do imóvel: 16955 Card do Lead: 89092 Data visita: 17/06/2026 Horário visita: 14:00 Formulário link do formulário: https://buzz.bitrix24.site/feedbackDeVisita/?IdPai=54278&idCard=89092&entidade=lead"	timeline 3831794
15:13:01	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1148932

Segunda, 22/06Morno outra vez

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
11:03:14	sistema	Lead vai pra fase Em contato (morno)	stagehistory 1150128

Sexta, 03/07Três lotes no JC em estudo

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
15:00:00	Felipe	Visita ao imóvel Lotes JC (RAV 55348, horário declarado). Feedback: Irá pensar. Obs: "Falamos sobre 3 lotes possíveis no JC, estudando proposta."	lista 60 RAV 55348

Sábado, 04/07Feedback lançado no dia seguinte

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
08:57:30	sistema	Lead vai pra fase Visita agendada	stagehistory 1153666
08:57:30	Nia	Comentário no lead: "Segue o formulário para dar o feedback da visita realizada: Código do imóvel: Lotes JC Card do Lead: 89092 Data visita: 03/07/2026 Horário visita: 15:00 Formulário link do formulário: https://buzz.bitrix24.site/feedbackDeVisita/?IdPai=55348&idCard=89092&entidade=lead"	timeline 3880580
08:58:33	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1153668

Quinta, 16/07Mais um lead do mesmo cliente

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
10:40:09	sistema	Lead vai pra fase Em contato (morno)	stagehistory 1157506
13:04:42	Nia	Comentário no lead: "Olá, o lead Gabriel Carabelli entrou interessado no imóvel , da fonte Relacionamento. Acesse o link: https://buzz.bitrix24.com.br/crm/lead/details/148218/"	timeline 3922322

Quarta, 22/07Proposta diferente, agenciador Moisés citado

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
12:00:00	Felipe	Visita ao imóvel Lotes QC JC (RAV 57098, horário declarado). Feedback: Irá pensar. Obs: "Almoçamos no Casa Branca, e fizeram uma proposta, porém um pouco diferente. Estou validando com o agenciador MOISÉS."	lista 60 RAV 57098
15:42:35	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1159832
15:43:38	sistema	Lead vai pra fase Visita agendada	stagehistory 1159834
15:43:38	Nia	Comentário no lead: "Segue o formulário para dar o feedback da visita realizada: Código do imóvel: Lotes QC JC Card do Lead: 89092 Data visita: 22/07/2026 Horário visita: 12:00 Formulário link do formulário: https://buzz.bitrix24.site/feedbackDeVisita/?IdPai=57098&idCard=89092&entidade=lead"	timeline 3945722
15:43:38	Luiz	Comentário no lead: "Feedback da Visita (IntelBuzz) Registre como foi cada visita: • Cód Lotes QC JC · 22/07 12:00 Dar feedback das visitas Roteiro de visitas (enviar ao cliente)"	timeline 3945726
15:43:39	sistema	Lead vai pra fase Em contato (Quente)	stagehistory 1159836
15:43:39	Felipe	Visita registrada pela página Agendar Visita (IntelBuzz): Lotes QC JC 2026-07-22 12:00 (RAVs [57098])	visita_feedback.jsonl
15:44:39	Felipe	Feedback de visita enviado: {"57098": "190"}	visita_feedback.jsonl

Terça, 28/07Robô avisa: quente parado 5 dias

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
10:22:49	sistema	WhatsApp bz-assistente pra Felipe Rosino dos Santos: "📋 Seus leads · Quente (3) / / • Rudi H S · Quente · parado há 6d / 📅 08/07/26 · 📍 Relacionamento / 📝 https://cadastro.intelbuzz.com.br/visita/lead/147574?c=11208&t=6a66eda6ed06f1e0162b28f5 / • Gabriel Carabelli · Quente · parado há 5d / 📅 05/06/24"	whatsapp_log.jsonl

Segunda, 03/08Visita, proposta de R$ 8,4 mi, imóvel inexistente

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
14:19:46	sistema	Lead vai pra fase Visita agendada	stagehistory 1163738
14:19:46	IntelBuzz	Comentário no lead: "Feedback da Visita (IntelBuzz) Registre como foi cada visita: • Cód BLU / Terreno Porto da Lagoa · 03/08 15:30 Dar feedback das visitas Roteiro de visitas (enviar ao cliente)"	timeline 3987548
14:19:46	Felipe	Visita registrada pela página Agendar Visita (IntelBuzz): BLU / Terreno Porto da Lagoa 2026-08-03 15:30 (RAVs [57738])	visita_feedback.jsonl
14:45:06	sistema	WhatsApp roteiro-previa pra Felipe Rosino Dos Santos: "Oi, Felipe! 👋 / / Sua visita com Gabriel Carabelli começa às 15:30. / / 🗺️ Roteiro de hoje: 1 imóvel / 15:30 · BLU / Terreno Porto da Lagoa / / 📲 Encaminhe a mensagem abaixo pro seu cliente. / Ele abre no celular e já vê foto, valor, endereço e o cam"	whatsapp_log.jsonl
14:45:11	sistema	WhatsApp roteiro-previa pra Felipe Rosino Dos Santos: "Segue o roteiro da sua visita de hoje 🗝️ / / Nele você encontra: / / 📸 Foto, valor e ficha de cada imóvel / 📍 Endereço com Google Maps e Waze, pra chegar sem erro / ⭐ Espaço pra dar sua nota e anotar o que achou de cada um / 💰 Botão pra fazer proposta na hor"	whatsapp_log.jsonl
15:30:00	Felipe	Visita ao imóvel BLU / Terreno Porto da Lagoa (RAV 57738, horário declarado). Feedback: Gostou e fez proposta. Obs: "Proposta na mesa."	lista 60 RAV 57738
17:00:12	sistema	Lead vai pra fase Proposta feita (Ganho)	stagehistory 1163872
17:00:14	Felipe	Feedback de visita enviado: {"57738": "196"}, gerou proposta (lead movido pra Proposta feita)	visita_feedback.jsonl
17:00:29	Felipe	Negócio 75078 "Permuta - Lote - Porto da Lagoa" criado, R$ 8.448.412, fase Proposta em negociação, corretor Felipe Rosino Dos Santos	crm.deal.get
17:00:32	sistema	Lead vai pra fase Ganho	stagehistory 1163874
17:00:39	Nia	Comentário no negócio: "Não foi possível alterar a Proposta do Imóvel BLU / Terreno Porto da Lagoa. Mensagem: Imóvel não encontrado"	timeline 3988590
17:00:39	IntelBuzz	Comentário no negócio: "Fichas Buzz disponibilizadas no card (Cadastrar Comprador/Vendedor/Objeto/Condições)"	timeline 3988592
17:05:07	sistema	WhatsApp propostas pra Grupo WhatsApp: "🟠 Nova Proposta , Permuta - Lote - Porto da Lagoa / 📅 3 Ago 2026 · Buzz NC / / 👤 Gabriel Carabelli / 💼 Fe"	whatsapp_log.jsonl

Quinta, 06/08Proposta aceita, tarefas fechadas em minutos

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
11:15:23	sistema	Negócio vai pra fase Proposta aceita	stagehistory 230212
11:15:24	Cesar	Atividade no negócio: Cadastro de documentos - ID 75078 (CRM_TASKS_TASK), concluída	activity 425318
11:15:24	Cesar	Tarefa 173128 "Cadastro de documentos - ID 75078" no negócio, prazo 10/08 11:15, responsável Felipe Rosino Dos Santos	tasks 173128
11:15:24	Cesar	Tarefa 173130 "PREENCHER OBJETO" no negócio, prazo 07/08 11:15, responsável Felipe Rosino Dos Santos	tasks 173130
11:15:25	Cesar	Atividade no negócio: PREENCHER OBJETO (CRM_TASKS_TASK), concluída	activity 425320
11:15:25	Cesar	Atividade no negócio: CADASTRAR FORMULÁRIO COMPRADOR (CRM_TASKS_TASK), concluída	activity 425322
11:15:25	Cesar	Atividade no negócio: CADASTRAR FORMULÁRIO VENDEDOR (CRM_TASKS_TASK), concluída	activity 425324
11:15:25	Cesar	Tarefa 173132 "CADASTRAR FORMULÁRIO COMPRADOR" no negócio, prazo 07/08 11:15, responsável Felipe Rosino Dos Santos	tasks 173132
11:15:25	Cesar	Tarefa 173134 "CADASTRAR FORMULÁRIO VENDEDOR" no negócio, prazo 07/08 11:15, responsável Felipe Rosino Dos Santos	tasks 173134
11:49:50	IntelBuzz	Comentário no negócio: "FICHA COMPRADOR (PJ) recebida via portal Contato Bitrix: #123636 · CAMPOS CARABELLI INCORPORADORA SPE LTDA Documento: 63.636.307/0001-01 Telefone: (48) 99611-1567 · E-mail: administrativo@ckconstrutora.com Representante 1: Guilherme Campos (Sócio Administrador) · CPF 062.173.269-90 Submetido: 06/08/2026 11:49"	timeline 4000472
11:49:52	Felipe	Tarefa 173132 concluída	tasks 173132
11:49:53	sistema	Ficha Buzz comprador/PJ enviada (CAMPOS CARABELLI INCORPORADORA SPE LTDA)	fichas.db submissoes
11:51:39	Felipe	Tarefa 173134 concluída	tasks 173134
11:51:39	Ana	Tarefa 173170 "Emissão de certidõesPermuta - Lote - Porto da Lagoa" no negócio, prazo 07/08 11:51, responsável Recepção	tasks 173170
11:51:40	Ana	Atividade no negócio: Emissão de certidõesPermuta - Lote - Porto da Lagoa (CRM_TASKS_TASK)	activity 425376
11:51:52	Felipe	Tarefa 173130 concluída	tasks 173130
11:52:03	Felipe	Tarefa 173128 concluída	tasks 173128
11:52:13	Recepção	Tarefa 173170 concluída	tasks 173170
14:40:18	IntelBuzz	Comentário no negócio: "CERTIDÕES DOS VENDEDORES · emitidas automaticamente pelo IntelBuzz NENHUMA certidão pôde ser emitida: não há vendedor com CPF/CNPJ válido no card. Corrija o cadastro para a automação rodar. SEGUEM MANUAIS (do imóvel, sem API): consulta ambiental, cadastro imobiliário, PMF do imóvel, cível SC primeiro grau (falta login e-SAJ). ⚠️ inscrição imobiliária não preenchida no card, emitir manualmente"	timeline 4001544

Sábado, 08/08Corretor ativo, mas em outro lead

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
10:12:05	sistema	captacao.db.envios: {"corretor_id": "11208", "corretor_nome": "Felipe Rosino Dos Santos", "lead_id": "150224"}	sweep

Terça, 11/08Alerta: ficha do vendedor travada

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
09:05:04	sistema	WhatsApp alerta-ficha-travada pra Felipe Rosino Dos Santos: "⚠️ Ficha aberta e não enviada / / A ficha de Vendedor do negócio #75078 (Permuta - Lote - Porto da Lagoa) foi aberta 3 vezes e até agora não chegou aqui. / / Última tentativa: 10/08 às 17:47. / / Quem abriu preencheu e não concluiu. Na maioria dos cas"	whatsapp_log.jsonl

Quinta, 13/08Só movimento de captação de terceiros

Hora	Quem	O que aconteceu	Fonte
14:32:04	sistema	captacao.db.envios: {"corretor_id": "80", "corretor_nome": "Artur Haubert", "lead_id": "150658"}	sweep

5A proposta

Única proposta deste cliente na categoria Contratos.

Deal 75078: R$ 8.448.412, imóvel BLU / Terreno Porto da Lagoa, fase Proposta aceita desde 06/08 11:15.
Fichas Buzz preenchidas: 1. Certidões registradas: 0. Tarefas no negócio: 5 (1 abertas).
Motivo de perda (se houver): nenhum

6O que os sistemas tocaram neste caso

Card Rápido do corretor (30 d)

34 eventos

abriu 21, card_comentou 4, card_fase 3, proposta 2, tentativa 2, whatsapp 2

Card Rápido neste lead

eventos de card nos leads deste cliente

Tentativas registradas

lead_tentativas + card

Sistema	Neste caso
WhatsApp (automações)	6 mensagens ligadas a este lead/imóvel: alerta-ficha-travada, bz-assistente, propostas, roteiro-previa, visitas
Agendar visita + feedback (IntelBuzz)	2 registro(s) de visita, 2 feedback(s)
Fichas Buzz	1 submissão(ões) ok, 0 com erro
Certidões	0 registro(s)
Régua de e-mail / nutrição	0 envio(s) de régua, 0 evento(s) de nutrição
Tarefas no negócio	5 (1 abertas)
Chat do canal aberto (Bitrix)	0 conversa(s)

7Achados: o que este negócio expôs

Do mais grave pro menos. 20 achado(s), 6 por regra automática e o restante pela leitura da IA.

1. processo Ficha do vendedor: tarefa fechada, ficha nunca enviada

A tarefa 173134 (CADASTRAR FORMULÁRIO VENDEDOR) consta concluída por Felipe em 06/08 11:51:39, mas em fichas submetidas só existe 1 registro, o do comprador PJ (06/08 11:49:53). O alerta de 11/08 09:05:04 confirma: ficha de Vendedor aberta 3 vezes, última tentativa 10/08 17:47, nunca concluída. Fazer: reabrir a tarefa, enviar a ficha do vendedor hoje e bloquear conclusão de tarefa de ficha sem submissão correspondente no portal.

2. controle Permuta de R$ 8,4 mi parada 16 dias após aceite

Fase Proposta aceita desde 06/08 11:15:23; último registro humano em 06/08 11:52:13 (Recepção fechando a tarefa 173170). São 16 d 18 h sem comentário, tentativa ou ficha, em um negócio de R$ 8.448.412. Fazer: cobrar posição de Felipe e de Cesar Augusto Seben com prazo de 24 h e registrar no card.

3. dado Imóvel da proposta não existe no cadastro

Em 03/08 17:00:39 Nia registrou: "Não foi possível alterar a Proposta do Imóvel BLU / Terreno Porto da Lagoa. Mensagem: Imóvel não encontrado". O card não tem código, categoria, bairro, valor de venda, área, agenciador nem comissão, e não há sessões do GA4 nos últimos 90 dias. Fazer: cadastrar o terreno com código, valor, inscrição imobiliária e agenciador antes de qualquer contrato.

4. processo Certidões zeradas por falta de vendedor no card

Comentário automático em 06/08 14:40:18: "NENHUMA certidão pôde ser emitida: não há vendedor com CPF/CNPJ válido no card" e "inscrição imobiliária não preenchida". Certidões contabilizadas: 0. A tarefa 173170 de emissão foi fechada pela Recepção em 06/08 11:52:13, antes do robô rodar e falhar. Fazer: cadastrar o vendedor com documento e a inscrição imobiliária, e reabrir a emissão.

5. comercial Comissão do agenciador só existe em texto livre

Em 22/07 12:00 (RAV 57098) Felipe escreveu: "fizeram uma proposta, porém um pouco diferente. Estou validando com o agenciador MOISÉS." O campo agenciador do imóvel está vazio e não há registro de comissão. Em permuta de R$ 8,4 mi, rateio combinado em conversa vira disputa. Fazer: formalizar agenciador e percentual no card antes da assinatura.

6. governanca Equipe do negócio diverge da equipe do corretor

O negócio 75078 está sob o gerente Cesar Augusto Seben, e o corretor Felipe Rosino Dos Santos consta na Equipe Pedro. Campo herdado do lead. Risco direto em rateio de comissão e no placar de equipe de um negócio de R$ 8.448.412. Fazer: definir a equipe correta e corrigir o campo antes do fechamento.

7. controle Corretor ativo no CRM, mudo neste lead

Em 30 dias Felipe registrou 21 aberturas de card (última 21/08 14:32:44), 4 comentários, 3 mudanças de fase, 2 propostas, 2 tentativas e 2 WhatsApp, tudo em outros negócios. No lead 89092: zero tentativas e zero eventos de Card Rápido. O robô já havia avisado em 28/07 10:22:49 que Gabriel Carabelli estava "Quente, parado há 5d". Fazer: exigir registro de cada contato neste card.

8. atribuicao Origem do lead impossível de auditar

Fonte "Indicação", relatório de fonte "Site da Imobiliária" e campo Origem do Lead "Cadastro Meta Ads", este último constante em 91 de 91 negócios da categoria desde 01/07/2026. O comentário de criação, em 05/06/2024 09:45:09, ainda cita "imóvel 12261, da fonte Site da Imobiliária". Fazer: não usar o campo Origem do Lead para atribuição e escolher uma fonte única por lead.

9. dado Mesmo cliente espalhado em quatro leads

Além do 89092, Nia registrou entradas do mesmo Gabriel Carabelli nos leads 89094 (05/06/2024, Site da Imobiliária), 126614 (05/11/2025, Indicação) e 148218 (16/07/2026, Relacionamento). Histórico fragmentado em quatro cards com fontes diferentes distorce funil e atribuição. Fazer: mesclar os leads no 89092.

10. comercial Comprador recorrente, potencial de mais de um negócio

Em 07/05 15:00 (RAV 50766) o corretor registrou: "Já compraram dois lotes ano passado comigo aqui no JC e estão dentro no desenvolvimento do projeto com a BCH e BLU. Tratamos sobre uma outra oportunidade para um segundo que eles pretendem investir." Em 03/07 (RAV 55348): "Falamos sobre 3 lotes possíveis no JC, estudando proposta". Em 01/12/2025 (RAV 43168): "Tem possibilidade em ser mais de um negócio". Fazer: abrir cards separados para os lotes do JC em vez de manter tudo no 89092.

11. preco Permuta sem valor pedido registrado

O negócio vale R$ 8.448.412, mas a pedida do imóvel está em 0,00 e o desconto não tem registro. Sem valor de tabela não dá para medir deságio nem validar a permuta. Fazer: preencher a pedida e o laudo da parte permutada.

12. processo Feedbacks de visita registrados horas depois

Visita de 22/07 declarada às 12:00 e registrada às 22/07 15:43:39, junto do feedback, 3 h 43 depois. A visita de 03/07 15:00 só entrou no sistema em 04/07 08:57:30. Nenhum vigia mede o tempo de feedback quando visita e feedback entram no mesmo lançamento.

13. dado Timeline contaminada por casamento de texto

Entraram na linha do tempo deste lead dois registros alheios: em 26/03 15:01:34 um anúncio da OLX com imovel_id 1489092457 e em 30/03 11:05:16 um lead "Juremir Milani" com telefone 5554991089092. Ambos só casam porque contêm a sequência 89092. Fazer: ajustar a varredura para buscar id exato, não substring.

14. ok Visita, feedback e proposta na mesma tarde

Em 03/08 o fluxo funcionou do jeito certo: roteiro enviado 14:45:06, visita 15:30 com feedback "Gostou e fez proposta. Proposta na mesa.", feedback 196 gravado 17:00:14, negócio criado 17:00:29 e aviso ao grupo de propostas 17:05:07.

15. atribuicao Campo "Origem do Lead" = "Cadastro Meta Ads"

Valor constante em praticamente todos os negócios da categoria (91 de 91 desde 01/07/2026). Não usar pra atribuição. (regra automática)

16. controle Negócio sem registro humano há 16 d 18 h

Último comentário/tarefa/ficha humano em 06/08 11:52:13; fase Proposta aceita desde 06/08 11:15. (regra automática)

17. controle Zero tentativas e zero Card Rápido neste lead

Nenhum registro em lead_tentativas nem card_eventos pros leads 89092. (regra automática)

18. controle Visita ao Lotes QC JC registrada 3 h 43 depois de acontecer

Visita declarada 2026-07-22 12:00, registro às 22/07 15:43:39, junto com o feedback. Nenhum vigia mede tempo de feedback nesse caso. (regra automática)

19. governanca Equipe do negócio (César) diferente da equipe do corretor (Equipe Pedro)

Campo Equipe herdado do lead. Risco em comissão e placar de equipe. (regra automática)

20. dado Sem sessões do GA4 pra ficha do imóvel nos últimos 90 dias

Ou a ficha não está publicada no site, ou a consulta falhou. (regra automática)

8Fontes consultadas

Bitrix24: crm.deal.get/list, crm.lead.get/list (por telefone), crm.contact.get/list, crm.stagehistory.list, crm.timeline.comment.list, crm.activity.list, tasks.task.list, lists.element.get (RAVs), crm.dealcategory.stage.list, crm.status.list, crm.deal.fields, user.get, department.get.

VPS buzz-automacoes: coleta_dossie.py 89092 (sqlite: bz_assistente, leads_prioritarios, lead_duplicado, pos_visita, vista_tracker, coach, email_regua, giro_sombra, placar_historico, fichas, certidoes), whatsapp_log.jsonl, visita_feedback.jsonl, nutricao_eventos.jsonl, visita_proposta_pending.jsonl.

CRM próprio (Postgres buzzcrm): imovel, lead_imovel. GA4 propriedade 363282244: sessões da ficha /imovel/BLU / Terreno Porto da Lagoa/ por origem e meio, 90 dias.

Narrativa: Claude Opus 5 (14487 tokens de entrada, 9669 de saída), instruído a usar só os fatos coletados

Dados brutos em /root/.tmp/dossie_89092/. Conversas de WhatsApp pessoal do corretor com o cliente não passam por nenhum sistema e não estão aqui. Quem troca responsável de lead não é exposto pela API REST do Bitrix.