Relatório de Operações · Buzz Imobiliária

Funil do site: primeiro semestre de 2025 contra 2026

Da captação do lead ao contrato assinado, com as taxas de conversão de cada etapa calculadas sobre a demanda real.

Emitido em 01/08/2026 Origem: Bitrix24, painéis de Leads e de Vendas Escopo: leads de venda originados no site
Sumário executivo

O site dobrou a geração de demanda no primeiro semestre de 2026. Descontados os cadastros duplicados e os registros fora do escopo de venda, a base real de trabalho passou de 450 para 864 leads, crescimento de +92%. A operação acompanhou o crescimento no atendimento: a cobertura subiu de 66,4% para 75,7% e as visitas praticamente dobraram, mantendo a mesma taxa por lead (14,0% contra 14,1%).

O resultado final, porém, ficou estável em valores absolutos: 13 contratos e R$ 15,4 mi de VGV em 2025, contra 13 contratos e R$ 14,5 mi em 2026. Como a base dobrou e o número de contratos não, a taxa de conversão por lead caiu pela metade, de 2,9% para 1,5%. O canal entrega o mesmo resultado consumindo o dobro do esforço comercial.

Esse desempenho precisa ser lido no contexto do semestre. A empresa como um todo registrou queda de 29% no VGV assinado (de R$ 306,1 mi para R$ 217,8 mi), enquanto o site recuou 6%. Em participação, o canal cresceu: de 6,1% para 8,3% das vendas da empresa e de 5,0% para 6,7% do VGV. O site sustentou resultado num semestre de retração geral.

Demanda real
864
contra 450, +92%
Contratos assinados
13
contra 13 em 2025
VGV assinado
R$ 14,5 mi
contra R$ 15,4 mi, -6%
Conversão lead a contrato
1,5%
era 2,9% em 2025

1. O funil completo

A tabela percorre todas as etapas, da captação ao contrato assinado. Os percentuais são sempre calculados sobre a demanda real do período, isto é, o total recebido menos os cadastros duplicados e menos os registros que nunca foram oportunidade de venda.

Etapa1º sem. 20251º sem. 2026Variação
Leads recebidos6271.409 +125%
Cadastros duplicados165400 +142%
Fora do escopo de venda12145 +1108%
Demanda real450864 +92%
Atendidos299 66,4%654 75,7% +119%
Visitas realizadas63 14,0%122 14,1% +94%
Propostas no pipe de contratos32 7,1%38 4,4% +19%
Contratos assinados13 2,9%13 1,5% +0%
VGV assinadoR$ 15,4 miR$ 14,5 mi -6%
Ticket médio do contratoR$ 1.182 milR$ 1.115 mil -6%
Figura 1. O funil lado a lado
Barra superior em azul: 2025. Barra inferior em laranja: 2026. Percentuais sobre a demanda real de cada ano
Demanda realleads que mereciam atendimento
450
100,0%
864
100,0%
Atendidosreceberam contato registrado
299
66,4%
654
75,7%
Visitasvisita agendada com o cliente
63
14,0%
122
14,1%
Propostasentraram no pipe de contratos
32
7,1%
38
4,4%
Contratosassinados no período
13
2,9%
13
1,5%
1º semestre de 2025 1º semestre de 2026

A leitura por etapa mostra onde está o ganho e onde está a perda. Atendimento e visita acompanharam o crescimento: a cobertura subiu quase dez pontos e a taxa de visita por lead ficou estável, o que indica que o volume adicional não veio com qualidade inferior no topo do funil. Proposta e contrato não acompanharam: cresceram em número absoluto, mas muito abaixo do crescimento da base, o que derruba a conversão pela metade.

2. Cobertura de atendimento ao longo do semestre

Figura 2. Percentual da demanda real que recebeu contato registrado
Evolução mês a mês nos dois semestres
40%60%80%100% Jan/2025: 72,5%Fev/2025: 68,1%Mar/2025: 72,4%Abr/2025: 67,2%Mai/2025: 64,9%Jun/2025: 52,1%Jan/2026: 66,9%Fev/2026: 74,7%Mar/2026: 78,4%Abr/2026: 83,0%Mai/2026: 81,3%Jun/2026: 66,7%52,1%66,7%JanFevMarAbrMaiJun
2025 2026

Os dois anos têm comportamentos opostos. Em 2025 o indicador partiu de 72,5% em janeiro e recuou continuamente até 52,1% em junho. Em 2026 partiu de 66,9%, avançou até 83,0% em abril e recuou em junho. Nenhum dos dois períodos sustentou o patamar alcançado, o que aponta ausência de acompanhamento sistemático e não limitação de capacidade da equipe.

3. Ponto de atenção: o fundo do funil

Para isolar o efeito do tempo de maturação, comparamos apenas os leads captados entre janeiro e março de cada ano, contando somente o que ocorreu nos primeiros 90 dias de cada lead. É a comparação mais rigorosa possível, porque as duas safras já percorreram integralmente essa janela.

Coorte de janeiro a março, janela de 90 dias20252026
Demanda real236 443
Visitas37 15,7% 63 14,2%
Propostas12 5,1% 7 1,6%
Contratos5 2,1% 2 0,5%

Com o tempo de maturação neutralizado, a safra de 2026 gerou menos propostas e menos contratos em número absoluto do que a de 2025, apesar de ter quase o dobro de leads. O topo do funil manteve a proporção, mas a passagem de visita para proposta perdeu força.

É preciso registrar a limitação: são poucos casos, 5 contratos em 2025 contra 2 em 2026. Um volume dessa ordem não permite afirmar tendência com segurança estatística. O dado deve ser tratado como alerta a monitorar nos próximos dois trimestres, não como conclusão fechada.

4. Recomendações

  1. Investigar a passagem de visita para proposta É o único ponto do funil que não acompanhou o crescimento. Vale revisar a qualificação anterior à visita e o encaminhamento comercial posterior a ela, já que a etapa anterior manteve a proporção e o prazo mediano entre lead e assinatura é curto, de 18 dias.
  2. Estabelecer meta formal de cobertura Adotar a taxa de atendimento como indicador oficial da operação comercial, com meta de 85% e acompanhamento semanal. O comportamento dos dois anos mostra que o indicador cede sempre que deixa de ser acompanhado.
  3. Eliminar a duplicidade na origem Os cadastros duplicados subiram de 165 para 400 e representam 28,4% de tudo que o site gera. A causa é o formulário aceitar reenvios sucessivos sem verificar telefone e e-mail contra a base. A correção melhora a confiabilidade de todo o funil.
Nota metodológica. Leads de venda com origem "Site da Imobiliária" no Bitrix24. Demanda real é o total recebido menos os cadastros duplicados e menos os registros fora do escopo de venda (prestador de serviço se oferecendo, corretor de outra imobiliária, locação de temporada, cadastro inválido), identificados pelo motivo de perda declarado. Atendidos e visitas seguem a definição do painel de Leads, ancorada na safra de criação do lead. Propostas são os negócios que entraram no pipe de contratos dentro do período, incluindo os posteriormente negados (20 em 2025 e 23 em 2026). Contratos e VGV seguem a definição do painel de Vendas, ancorada na data de assinatura, com valor atribuído por participação. Por serem réguas distintas, propostas e contratos de um período podem originar-se de leads captados em períodos anteriores, prática usual na leitura de conversão de canal. O prazo mediano entre a criação do lead e a assinatura é de 43 dias em 2025 e 18 dias em 2026. Leads de locação originados no site não integram esta análise por não percorrerem o funil comercial de venda.
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