iIntelBuzz · BI
Perfil do Lead · Site
01Demanda realSafra
839 → 1.041
Leads sem duplicado e sem fora de escopo+24%
02Conversão lead → contratoSafra
1,8% → 0,7%
Contratos da safra: 15 → 7-62%
03Assinados no anoRégua
21 → 15
VGV R$ 26,1 mi → R$ 17,5 mi-29%
04Sem perfil identificávelExcluídos
230 · 174
2025 · 2026, fora da análise de perfil27% · 17%
"Ou a qualidade do lead caiu pela metade, ou a área comercial piorou o desempenho. Só tem dois fatores."
O dado sustenta a segunda hipótese: o desempenho comercial piorou. A qualidade do lead não caiu. Se os leads de 2026 convertessem nas taxas de 2025 de cada faixa de valor, a safra 2026 teria ~24 contratos (2,7%). Teve 7 (0,8%). O mix de perfil de 2026 é igual ou levemente melhor que o de 2025; o que mudou foi a conversão dentro de cada segmento.
- O funil quebra depois da visita. Chegada a visita segue estável (14,8% → 13,4% da demanda real), mas visita → proposta caiu de 23,4% para 15,7% e proposta → contrato de 51,7% para 31,8%.
- Contraprova com maturidade igual (leads jan–abr, régua de 90 dias nos dois anos): conversão em contrato caiu de 2,2% para 1,0%, com o mix de 2026 valendo 2,4% esperados. Não é efeito de 2026 estar incompleto.
- Onde mais dói: Casa (227 → 402 leads, contratos 7 → 1), Campeche (284 → 357 leads, contratos 9 → 2) e a faixa R$ 500 mil a 1,5 mi (243 → 392 leads, contratos 10 → 3). O segmento acima de R$ 3 mi dobrou de share (7% → 13% da base) e não teve nenhuma proposta em 2026.
- Ressalva honesta: alto padrão vindo do site é ciclo mais longo e parte da safra 2026 ainda pode assinar. Isso ameniza o tamanho da queda, não muda a direção: a coorte madura acima já desconta esse efeito.
O funil que os leads percorreram
Funil comparativodemanda real de cada ano
Contraprova · coorte maduraleads jan–abr, marcos em até 90 dias, mesma pista nos 2 anos
Nesta coorte os dois anos são comparados com exatamente o mesmo tempo de conversão (90 dias). 2026 gerou o dobro de leads e o mesmo número de contratos: conversão 2,2% → 1,0%.
Perfil × resultado
20252026Share = % da base analisada do ano · Conv = leads do corte que viraram contrato
Faixa de valor procurada
Bairro de interesse
Tipo de imóvel
Garopaba no detalhe
Garopaba · bairro de interesse
O corte junta todo lead ligado a Garopaba: bairro declarado no formulário ou imóvel de interesse cadastrado na cidade. Na tabela de bairros (Nº 04) a cidade aparece como uma linha única "Garopaba", sem se misturar com bairros homônimos de Florianópolis. Aqui o share é sobre a base de Garopaba do ano.
Destino e saída
Onde o lead está hojebase analisada
Motivo de saída dos descartados
Fora do escopo de venda (não entram na conta): 50 leads em 2025 e 168 em 2026 (oferecendo serviço, locação de temporada, corretor, dados inexistentes).
Método
Como este painel foi montado
- Perfil do lead: usa o que o lead declarou no formulário (teto de investimento, bairros de preferência, tipo desejado). Onde não há declaração, o perfil é retroagido pelo código do imóvel de interesse (campo do lead) cruzado com a base de imóveis do Vista: valor de venda, bairro e categoria do imóvel. Lead sem nenhum perfil identificável fica fora e está contado no KPI 04.
- Atenção ao comparar shares entre anos: em 2025 o perfil vem majoritariamente do declarado; em 2026, do retroagido pelo imóvel. A composição por corte carrega esse efeito de medição. O veredito usa decomposição que inclui o bucket "não identificado" justamente pra não se apoiar nesse viés.
- Réguas: as tabelas de perfil seguem a safra (o lead criado no ano é acompanhado até onde chegou: passou de fase, visitou, teve proposta em negócio vinculado, assinou). O KPI 03 segue a régua de evento do painel de Vendas (assinaturas dentro do ano, qualquer safra): 21 contratos em 2025 e 15 em 2026 até 11/08. Propostas por régua de evento: 60 → 47.
- 2026 é parcial (até 11/08) e a safra 2026 ainda amadurece. Por isso a contraprova da coorte jan–abr com régua de 90 dias, em que os dois anos tiveram exatamente o mesmo tempo de pista.
- Reconciliação com a reunião de 06/08: os números apresentados lá (450 → 864 de demanda real, 13 contratos e R$ 15,4 mi × R$ 14,5 mi) comparavam 1º semestre × 1º semestre. Este painel usa ano cheio 2025 × 2026 parcial, por isso os totais são maiores. As duas leituras contam a mesma história.
- Ganho ≠ contrato: "Ganho" no destino é o lead convertido em negócio; contrato é assinatura registrada no painel de Vendas.